Назад к Речам-2022

Непомерно растущие цены на жилье и уменьшение предложения ясно показывают, что нужно больше доступных вариантов для потребителей.

Я все жизнь в Джерси, живу в нескольких милях от того места, где я вырос в Южном Джерси. И хотя некоторые вещи не изменились с тех пор в Садовом Штате (Нью-Джерси) со времени, когда я был маленьким – у нас все еще самые лучшие дайнеры (кафе-столовые), пляжи и хоуги (сэндвичи из целой булки) – одно крупное изменение бросается в глаза. Теперь штат гораздо плотнее населен.

В 1970 население Нью-Джерси составляло чуть более 7 миллионов. Сегодня – больше 9 миллионов. За несколько десятилетий мы прибавили целое население города Филадельфии. Только посмотрите на дорожное движение в Джерси днем в рабочий день.

По мере роста населения в штате росло и количество жилья. На 9,2 млн человек населения приходится 3,7 млн единиц жилья, по сравнению с 2,4 млн в 1970. Но произошла странная вещь: вместе с ростом предложения жилья росли и цены:

Федеральное агентство жилищных финансов США, индекс цен по всем сделкам для шт. Нью-Джерси, на 16 сентября 2022 (БД Fred ФРБ Сент-Луиса).

Отчасти такой рост объясним просто тем, что в Нью-Джерси более высокие доходы и близость к высокооплачиваемой работе. Существует сильная корреляция между доходами и ценами на жилье.

Но другие факторы не такие благоприятные. Например, значительную часть жилого фонда скупили фирмы по предоставлению краткосрочной аренды, особенно на Побережье. Компания Airbnb недавно объявила, что город Оушн-Сити в штате Нью-Джерси является самым востребованным местом Америки (у нас же лучшие пляжи!).

Так же ест свидетельства того, что цены растут благодаря определенному составу жилищного фонда Нью-Джерси. Хотя штат в последние годы построил много многоквартирных домов, большинство домов – это дома для одной семьи, коттеджи, затраты на которые выше, чем на квартиры или таунхаузы. Из всех 50 штатов США в Нью-Джерси самый высокий процент граждан в возрасте от 18 до 34, живущих со своими родителями (45,4%). Это предполагает, что штат отчаянно нуждается в постройке нового доступного жилья, которым являются квартиры или таунхаузы. Они больше подойдут и с точки зрения меняющегося состава населения, так как американцы сейчас обычно вступают в брак позже и у них меньше детей, чем раньше.

Конечно, повышение цен на жилье – это тренд общенациональный, и начался еще до пандемии Ковида:

Федеральное агентство жилищных финансов США, индекс цен по всем сделкам для шт. Нью-Джерси, на 16 сентября 2022 (БД Fred ФРБ Сент-Луиса).

Бюро трудовой статистики США, индекс потребительских цен для всех городских потребителей: средняя арендная плата за основное жилье в городах США, на 16 сентября 2022 (БД Fred ФРБ Сент-Луиса).

Со времен Великой Депрессии в США не строилось достаточно жилья, чтобы удерживать рост цен в умеренных рамках. По большинству оценок нам сейчас не хватает нескольких миллионов единиц жилья.

По сути, так называемая жилищная инфляция (shelter inflation) является одним из крупнейших факторов той инфляции, которую сейчас переживает наша страна. Жилье составляет примерно треть стоимости всех корзин товаров, которые исследует Бюро трудовой статистики (BLS) при подготовке Индекса потребительских цен (CPI). Для арендаторов жилищная инфляция измеряет как стоимость аренды, так и коммунальные платежи. Для домовладельцев BLS рассчитывает, во сколько бы обошлась аренда такого же дома. Инфляция в других секторах экономики также двигают инфляцию; если цена сырья, например древесины, растет, то растет и стоимость строительства дома. Это замкнутый круг.

Инфляция слишком высока по большинству товаров и услуг в нашей экономике. Но жилищная инфляция, а также инфляция продуктов питания, особенно вызывают тревогу. Продовольствие и жилье в буквальном смысле жизненно важны; неудивительно, что они считаются самой базовой категорией в иерархии потребностей по Маслоу. Мы должны сделать все возможное, чтобы взять жилищную инфляцию под контроль.

Монетарная политика может сыграть свою роль в этом, и Федрезерв работает над тем, чтобы стабилизировать инфляцию и экономику на более прочном основании в долгосрочном плане. Но взятие под контроль жилищной инфляции потребует не только действий со стороны Федрезерва, но и со стороны федерального и местных правительств.

Потому что в конечном итоге решение состоит в следующем: надо больше строить.

Возможно, наиболее эффективной реформой для строительства доступного жилья был бы пересмотр законодательства по зонированию. Во многих населенных пунктах страны строительство многоквартирных домов запрещено. Сиэтл, например, в основном является зоной односемейных домов. Несомненно, это способствовало появлению тихих и очаровательных кварталов, и можно понять некоторое сопротивление местного населения против реформирования зонирования. Но это также способствовало крайне высоким ценам на жилье в этом городе. Многие города в Нью-Джерси также зонированы под односемейную застройку.

В других городах существуют запреты по максимизации площадей, которыми они владеют. Например, некоторые муниципалитеты запрещают собственникам сдавать гаражи, подвалы и другие имеющиеся площади. Изменения в этом увеличили бы плотность населения и снизили цены на жилье за счет увеличения предложения даже без нового строительства.

Изменения в налоговом законодательстве также могут стимулировать застройку. Например, переход от налога на имущество к налогу на землю мог бы стимулировать строительство компактных домов высокого качества. Такие изменения могли бы также демотивировать некоторых домовладельцев от доведения своих владений до запущенного/ветхого состояния, или от оставления их несданными.

Некоторые города могли бы стимулировать строительство жилья для сотрудников ключевых работодателей. Регионы, где доминирует туризм, как Побережье Джерси, задыхаются без достаточного жилья для работников. Стимулирование создания жилья для рабочей силы могло бы снизить такой дефицит. А местные правительства в таких регионах, где много туристов, могли бы принять меры к ограничению деятельности фирм по краткосрочной аренде, чтобы у местного населения было больше возможности найти себе жилье.

С учетом длительности строительного цикла, в основном это не краткосрочные рецепты; потребуются годы, чтобы предложение догнало спрос. Поэтому в краткосрочной перспективе федеральное правительство и правительства штатов могли бы рассмотреть возможность увеличения жилищных субсидий для людей с низким доходом.

Будучи президентом Резервного Банка, я не могу диктовать, какую проводить политику в Конгрессе или муниципалитетах. Это просто идеи для рассмотрения, и моя позиция нейтральна в отношении любого принятого решения.

Но моя позиция не нейтральна в отношении необходимости решать проблему жилищной инфляции. Высокая жилищная инфляция – это макроэкономическая проблема; деньги, потраченные на жилье – это деньги, НЕ потраченные на образование, товары длительного пользования или еду в предприятиях общественного питания. И жилищная инфляция постепенно приведет к деградации экономики также и самых дорогих регионов. Уже есть свидетельства того, что самые дорогие городские агломерации не работают в свой полный экономический потенциал, потому что миллионы потенциальных участников просто не могут себе позволить там жить.

Это также, на мой взгляд, моральная проблема. Если сказать просто, в такой богатой стране, как наша, американцы должны иметь возможность иметь крышу над головой. Не говоря уже о том, что, если будущие джерсийские мальчишки, которые хотят, как я, остаться местными жителями и добиться чего-то, то мы должны гарантировать, что они могут это себе позволить экономически.

Наверх